失敗しない不動産投資(積算価格・表面利回り・実質利回りの計算を分かりやすく解説)

こんにちは くらびとです。

不動産投資において 物件の価値を把握することはとても大切なことです。
最近はインターネットの普及もあり物件情報が簡単に入手できる時代となりました。しかし物件によって過大評価(割高)されている場合もあり目利きが必要です。気に入った物件がお得なのか?購入して利益を出せるのか?他人の情報を鵜呑みにせず自分で価値を評価・判断しましょう。

 本記事の内容

・【積算価格】物件の価値を把握しよう
・【表面利回り】物件の利回りを計算してみよう
・【実質利回り】経費を差し引いた利回りを計算してみよう
・【注意点】利回りだけで購入してはいけません

【積算価格】物件の価値を把握しよう


積算価格とは土地と建物の「現状の価値を査定した価格のことを言います。物件の価値が妥当であるか判断する基準の一つとして用いられます。銀行から融資を受ける際に基準として用いられる事がありますのでよく理解してください。では解説します。

積算価格 = 土地の現在価格 + 建物の現在価格

土地の評価方法

土地の評価は

  • 国税庁→「相続税評価額路線価」
  • 国土交通省→「公示価格」
  • 都道府県→「基準地価」
  • 市町村→「固定資産税路線価」

で求めることができます。これらの価格から土地の形状・接道状況などを考慮し評価をしていきます。

計算してみよう(土地)

資産評価システム研究センター「全国地価マップ」にアクセスしてみてください。

今回は固定資産税路線価を例にあげてみます。

物件の住所を検索してみてください。

この物件の場合、路線価(円/㎡)が11830であることがわかりました。

土地面積が1000㎡の場合、

11830(円) × 1000(㎡) = 1183万円

と計算することができます。

※土地の形状によって価値が増減することがあるので注意が必要です。

角地は価値が上がる傾向。
入り口が狭い(旗竿地)は価値が下がる傾向。

建物の評価方法

建物の評価は

再調達価格 × 延べ床面積 × ( 残耐用年数 ÷ 耐用年数 )

で求めることができます。

再調達価格

再調達価格は、建物を新たに新築した場合の価格のことです。

  • 鉄筋コンクリート(RC) ・・・・・・20万円/㎡
  • 重量鉄骨・・・・・・・・・・・・・18万円/㎡
  • 軽量鉄骨・・・・・・・・・・・・・15万円/㎡
  • 木・・・・・・・・・・・・・・・・15万円/㎡

例:重量鉄骨1000㎡の倉庫の再調達価格の場合

18(万円/㎡) × 300(㎡) =5400万円 

となります。

耐用年数

耐用年数は利用に耐える年数のことです。構造によって耐用年数が違ってきます。

  • 鉄筋コンクリート(RC)・・・・・・・47年
  • 重量鉄骨・・・・・・・・・・・・・34年
  • 木造・・・・・・・・・・・・・・・22年
計算してみよう(建物)

重量鉄骨、築20年の倉庫の場合、

(34年 − 20年) ÷ 34年 × 100% = 41.1%

現在は 新築の41.1%の価値と判断できます。
建物の価値は

5400万 × 0.411(41.1%) = 2219万円 

となります。

積算価格 まとめ

土地1000㎡ 建物(重量鉄骨)300㎡ 築20年の倉庫の価値を算出してみます。

土地:11830(円) × 1000(㎡) = 1183万円

建物:5400万 × 0.411(41.1%) = 2219万円

積算価格:1183万 + 2219万 =4302万円

【表面利回り】物件の利回りを計算してみよう

表面利回りとは年間家賃収入を物件の購入費用で割った数値になります。物件情報などで記載されている利回りはこの指数です。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入費

例:家賃月20万(年間240万) 物件購入費4300万の場合

240万 ÷ 4300万 × 100% = 表面利廻り 5.5%

【実質利回り】経費を差し引いた利回りを計算してみよう

実質利回りとは年間家賃収入から必要経費を差し引き、物件の購入費用で割った数値になります。
表面利回りより正確な収入を判断することができます。

必要経費としては固定資産税、管理費、修繕費が主になるかと思います。

実質利回り = (年間家賃収入−経費) ÷ 物件購入費

例:家賃月20万(年間240万) 経費年30万  物件購入費4300万の場合

240万−30万) ÷ 4300万 × 100% = 実質利廻り  4.8%

【注意点】利回りだけで購入してはいけません

注意点としては、現在の家賃で入居者が継続して入るかどうかも判断基準となります。空室になった後に大幅に値下げする羽目にならないよう注意が必要です。

というわけで今回は以上です。
良い物件に巡り会えることをお祈りします。 くらびと

コメント

タイトルとURLをコピーしました